不動産を出来るだけ高く売却する方法
不動産を高値で買い取り出来る秘密ご説明する前に、不動産を売却する方法が複数ある事をご存知でしょうか？
一言で、不動産の売却と言っても『仲介』と『買取』の方法が有り、弊社ではそのどちらにも対応できる為、お客様の状況やご要望によって有利に安全に不動産の売却が可能なのです。
不動産を高値で売却するコツを、順を追って説明していきますので結構なボリュームが有ります。とりあえず、コツを先に読みたい方はこちらからどうぞ。
それではまず、『不動産会社の仲介で売却』と『不動産会社の買取へ売却』のメリットとデメリットをご紹介致します。
（不動産の買い取り事例はこちら） （不動産の売却事例はこちら）
不動産会社の仲介で売却とは？
売りに出す不動産がいくら位で売却できるのか不動産会社に『不動産売却査定』（無料で行っている不動産会社が多い）をお願いし、売り主様と不動産会社とで協議した価格で売り物件として不動産ポータルサイト等に広告を行い、一般公開して買い主を募集する方法です。（近隣に出来るだけ知られたく無い等、案件によっては一般公開しないクローズドマーケットや不動産業者間のみに公開して一般に公開しない場合もあります）
それでは、よく分かりにくいと思いますので、不動産業者がどの様に動くのか順を追って説明致します。
１・不動産売却のご相談を受ける
売り主様から依頼を受けた不動産会社は、依頼者の不動産売却希望の金額を伺い、不動産の近隣取引事例等により簡易に不動産の想定売却価格を調べる『不動産机上査定』を行い、依頼者へ売却予定の不動産を広告するにあたって必要な書類の準備を案内します。（この際の査定額は目安であり、多くの不動産会社が口頭で行っている様です）
２・不動産売却査定を行う
売却予定の不動産をお預かりする前に、実際に売却予定の物件を見せて頂き物件の状況や程度を加味して詳しく不動産の査定を行う『不動産売却査定』（査定のご依頼はこちら）を行います。
『不動産売却査定』を行うに当たっては、売り主様から、売却予定の物件のリフォーム履歴や不具合個所等の直接的に不動産の『価値』に関わる事等プラスメリットもマイナスデメリットも全てお伺いし、さらに、近隣のスーパーや小学校等物件の『価値としてプラスポイント』を探し、さらに、売り主様にも買主様にも『取引成立後にトラブルにならない』様、接道、法的根拠、他、様々な『専門的な調査事項』を調査し、依頼者様へご報告致します
３・『不動産の希望売却価格』との乖離を確認します。
実際にいくら位で売れるのか？売り主様がいくら位で売りたいのか、十分お打合せを致します。極論、ご希望の金額で成約出来る買主様が現れるまで『待つ』と言うのも一つの方法ですが、現実問題として『市場価格』とあまりにもかけ離れて高い場合はまずその売却予定の不動産が売れることは有りません。ですので、市場調査を綿密に行い、売却不動産物件の公開に向けて『出来るだけ高く、可能性の有る』売却価格を十分お打合せする必要が有るのです。
４・『買い主様の募集』を行う
買い主様を募集するにあたって、不動産ポータルサイト等による一般公開と一般には公開しないけれども不動産会社には公開するクローズドマーケットへの公開と提携の不動産程度若しくは秘密裏に買い主様を募集する方法が有ります。今回は各公開方法については説明を割愛させて頂きます。
一言で『買い主様の募集』と言っても、売り主様の状況により、慎重に一般に公開するのか等詳しい内容を再度説明し、一般に不動産の売却情報を公開又は不動産業者のみのクローズドマーケットへ公開又は公開せず提携の不動産会社のみの顧客から買い主を募集する等広告活動を行います。（ここは非常にノウハウが必要になる所です）
実際に不動産の売却物件として公開した後、市場の反応はどうか？閲覧数や提携の不動産会社からの問い合わせ状況等を鑑みて売り情報として公開している売却不動産物件価格の協議を行いながら『買い主様の募集』を行います。
５・買い主様と売り主様のサポート
不動産会社が募集により該当の売り物件を興味の有る買主様へ内覧や案内資料を用いて案内を行う営業活動を行います。その際に弊社では買主様と一緒になって銀行ローンの手配で有ったり、資金計画の作成で有ったり、様々なお手伝いを致します。又、買主様からの交渉も売り主様へ都度報告し、適宜売り主様に代わって買主様と交渉を続けます。そして、売り主様も買主様も双方十分ご納得頂いた売買金額にてご契約頂き、売り主様へ買主様から物件の代金が支払われるとともに買主様へ売却物件の名義が変わります。
不動産会社の買取へ売却とは？
売りに出す不動産がいくら位で売却できるのか不動産会社に『不動産買取査定』（そもそも不動産買取を行わない不動産会社も有る）をお願いし、売り主様の不動産買取希望価格と不動産会社で見積もった『不動産買取査定』とで協議し、ご提示した価格で売り主様がご納得なさいますと、そのままお取引に成立となり、不動産買取のご契約を頂いて物件代金が不動産会社から支払われるとともに不動産会社へ売却物件の名義が変わります。
え？これだけ？と、思われるかもしれませんが、これだけなのです。ですので、売却不動産物件がお金にかわるまでが物凄く早いのです。
後程詳しく説明致しますが、不動産買取は『不動産が現金になるまでのスピードがとにかく速い』です。
もちろん、デメリットも有りますので、それぞれメリットデメリットをご説明いたします。
不動産仲介のメリットとデメリットと注意点
それでは、売却予定の不動産を仲介で不動産会社に依頼する場合のメリットとデメリットと注意点をご説明いたします。
不動産を仲介で売却しようと思った場合に懇意にしている不動産会社へ依頼する場合や、ネット等を利用して信頼のおけそうな不動産会社に依頼したり、『不動産売却査定』の一括サイトを活用したりと様々です。
まず、メリットからご説明致します。
不動産会社仲介で売却するメリット
- 売り主様の『言い値』で売買が『成立すれば』大まか市場価格より高く売却できます。又、可能性が無いわけではありません。
- 複数の不動産会社の『不動産売却査定価格』を見比べながら複数の専門家の意見を取り入れて売り主様の希望に近い価格で売却不動産物件を公開して様子を見たりできる。
- 複数の不動産会社が『広告活動』を行うので、買い手も『売却不動産の物件情報がしっかり載った』不動産会社の情報を見て成約につながりやすい。
等、不動産会社の仲介で不動産を売却する場合のメリットを完結にまとめますと『複数の利』が働く事です。
次に、不動産会社仲介で売却するデメリットをご説明致します。
不動産会社仲介で売却するデメリット
メリットの番号に対応してデメリットを記載します。
- いつ売れるのか？売れるまで待つのか？一旦高値で物件が公開された後売れないからと言って一度値下げを行うと、『買い手側の心理』で、『もっと下がるかもしれないから待ってみよう』となったり、取引の際にも『一回値下がりしたからもしかしたら売れないので値引き交渉しやすいかもしれない。値下げを言ってみよう』等、売れるまで時間がかなりかかったり、値引き交渉になりやすい傾向がみられます。
- 稀にいらっしゃるのですが、不動産店に複数頼みすぎてどこに何を言ったのか、金額をいくらで売却に公開しているのかがあいまいになり、A不動産会社とB不動産店の表示価格が異なっていたり、条件が異なっていたりと、依頼する不動産会社が増えれば増えるほどトラブルの元になりやすくなります。（良いと思った不動産会社２～３社が最適なのではないでしょうか？依頼すると、依頼した会社の分だけ『同じ事』を説明する時間で有ったり打ち合わせする時間が増加します。
- ポータルサイト等の不動産売却査定一括依頼サービス等により余りにも多すぎる不動産会社へ依頼なされた場合は、不動産会社も『本気で自社に売却不動産を任せる気が有るのだろうか？』と、考えてしまいます。
不動産会社に売却不動産の仲介を依頼する時の注意点
不動産会社に売却不動産の仲介を依頼する時の注意点はいくつかあり、ポイントを押さえて以来する事により高値売却のチャンスが広がると思います。
それでは、不動産会社に売却不動産の仲介を依頼する時の注意点をまとめます。
不動産会社は２～３社に絞る
デメリットでも記載しましたが、余りにも多くの不動産会社に依頼すると、不動産会社と打ち合わせする時間も、労力も、依頼した会社分かかりますし、依頼を受けた不動産会社も懐疑的になるかもしれません。
ポータルサイト等を利用して複数の不動産会社へ一括で依頼した『不動産売却査定』の価格を鵜呑みにしない
不動産会社がポータルサイト等に広告を出し、一括で『不動産売却査定』依頼を受ける場合は結構な額の広告費がその時点で発生します。不動産会社は多額の広告費を支払ってでも売り主様を募集したいのですから、売却物件をお預かりしなければ元も子も有りません。そうなると、『一番高く不動産売却査定』の価格を提示して、売り主様から物件を『とりあえず』預かる必要が有る不動産会社さんも有る様です。
その様に、『市場価格から著しく乖離した不動産売却査定価格』で、果たして売れるのでしょうか？ここの判断は恐らく素人の売り主様に分かるはずもなく、上のメリットの１で説明した通り、可能性は０ではない為その価格で買う買い主様が出るまで待つのか、順を追って値下げするのかになります。もちろん、高値売却のチャンスは有りますので売り主様の時間的猶予が有る場合はその方法でもよいでしょう。
依頼した不動産会社へは同じ対応を
依頼した不動産会社へは、同じ事を同じように対応しなければなりません。A不動産店に話した内容と、B不動産店に話した内容が違うと、買い手が混乱し、価格に相違が有れば『売れないので値下がりしたんじゃないか？』等と変に値引き交渉の引き金にならないとも限りません。又、複数の不動産会社に不動産の売却を依頼する場合、先に依頼している不動産会社へ告知する必要が有ります。（告知義務が必要な媒介契約と必要ではない媒介契約が有りますが、長崎では告知義務が必要なケースがほとんどです）
不動産会社の買取へ売却のメリットとデメリットと注意点
ここまで読み進めてこられた方、大変だったと思いますが、不動産を売却する際の『仕組みと注意点』がぼんやりとでもご理解いただけたのではないでしょうか？
もう一息です。不動産会社の買取へ売却のメリットとデメリットと注意点を解説します。頑張ってお読みいただいて少しでも不動産を売却する時に役立ててください！
不動産会社の買取へ売却するメリット
- 売却する不動産が現金に変わるまでの『スピード』がとにかく早い
- 近隣に不動産の売却を知られる事無く秘密裏に不動産を現金化出来る。
- 仲介手数料がかからない。（たとえば不動産を3,000万円で仲介により売却した場合の仲介手数料は次のようになります。『3,000万円×3％＋6万円×1.08＝1,036,800円』ということは、実質28,963,200円が手元に残る金額です）
他にも、買い主が不動産会社なので、離婚等の財産分与や住宅ローン等の債務整理での任意売却、相続等の遺産の分与等々、弁護士や金融機関等と直接やり取りを行える為成功率が上がる等あります。
不動産会社の買取へ売却するデメリット
- 金額交渉をプロである不動産会社としなければならない。
- 不動産買取の価格が高いのか安いのか判断しにくい。
- 買い取ってもらえない事がある。
では、不動産会社の買取へ売却するメリットとデメリットを踏まえた上で注意点を説明します。
不動産会社に売却不動産の買取を依頼する時の注意点
きっと、このページをここまで読み進めていらっしゃる方は、色々なホームページもご覧になっている事でしょう。
多くのサイトに書いてある事が本当に正しいのか？その点も踏まえてご説明していきます。
多くのサイトに書いてある『買い取り金額は安い』は正しく考えないと大損につながる
さて、どういった仕組みでそうなるのでしょう？
多くのサイトは『売れるかも知れない』金額と比較して記載しています。仲介のデメリットでも記載しましたが、実際に不動産の売却物件はその表示価格で良いとの買い主様が現れて始めて取引が成立するのです。極端な話、買い手が現れないと思われるような市場価格と乖離した表示価格と比較している様では絵に描いた餅が食べられないのと同じなのです。
それと、メリットに記載した、手数料の差に触れていながら買取金額が安いと言うのもおかしな話ですよね？公平に比較するのであれば、不動産売却を仲介の30,000,000万円で取引が成立したとして、28,963,200円と不動産売却を買取りで売却した場合の30,000,000円で比較するべきなのです。要は、その差額の1,036,800円が行方不明になったものと比較しているのです。
不動産会社選びは慎重に
これは、売却不動産物件を仲介で依頼する場合も同じなのですが、『特に』売却不動産物件を買取で依頼する場合は、不動産会社そのものは当たり前ですが、不動産会社の担当の対応や売却不動産物件の調査が散漫であっては正しい『不動産買取査定』が出来るわけもなく、その様な場合は確かに『買取金額を安く出さざるを得ない』かもしれません。
ですので、不動産会社の担当の対応等も十分見極めなければなりません。
ポイントとして、不動産を買い取る業者のホームページや宣伝文言に『仲介手数料無料』と記載している不動産会社は避けた方が良いかもしれません。不動産会社は業務の特殊性等から広告の文言に制限が有り、その中の一つに『無料とは表記できない』というのが有ります。
法律的に不動産買取業者は不動産を買い取る場合に仲介手数料をもらう事が出来ないのです。考えてみれば当たり前なのですが、売却不動産の買取なので仲介では無いからです。
ではどの様な表記が正しいのか？『仲介手数料不要』が正しい表記で、公正取引委員会からも仲介手数料無料と表記すると、あたかも仲介手数料が有るものが値引かれているような感覚を売り主様が感じてしまい法的に受け取ることが出来ない事を錯誤するから買取の際の仲介手数料の表記は『仲介手数料不要』と表記する旨指導が出ています。
その様な決まり事が有るにも関わらず決まりごとが理解出来ていない又は作為をもって売り主様へ広告を行っている不動産会社と言えるでしょう。
希望価格はハッキリと伝え、納得できなければ売らない
中には納得出来ない様な低い価格で『不動産買取の契約を迫る』不動産会社も有るかもしれません。その様な場合はやはり、『不動産買取査定』を２～３社依頼してみた方が良いでしょう。
不動産を高値で売却するコツのまとめ
最後に、不動産を高値で売却するコツをまとめます。
ここまで読み進めてこられた方は次に記載するまとめも十分ご活用いただけると思います。
自分の時間的余裕をしっかりと把握する
やはり、不動産という大きなお金が動く取引ですから慎重に計画を立てたいものです。その為には『いつまでに売却を完了させたいのか？』を、最初から決めていた方が『時間というコストの損』を食い止めつつ不動産を『少しでも高く売却できるチャンスを作る』事になります。
時間的余裕が年単位以上ある場合
不動産売却を希望価格で不動産会社へ仲介で依頼し、一般に不動産売却物件として公開し、売れるまで待つ。
このスタイルになりますと、正直、売れるかどうか分かりません。しかし、チャンスが無いわけではないのでこれも一つの方法です。
時間的余裕が年単位有る場合
不動産売却を不動産会社の『不動産売却査定』により提案する金額より希望金額を上乗せして一般に不動産売却物件として公開し、状況を見ながら徐々に表示価格を下げていく。
このスタイルは、市場の反応を見ながら少しでも高値売却のチャンスを作ります。状況を見ながらになりますので時間がかかります。注意点としてはこちらに記載しています。
時間的余裕が半年位有る場合
不動産売却を不動産会社の『不動産売却査定』により提案する金額で一般に不動産売却物件として公開し、状況を見ながら徐々に表示価格を下げていく。注意点としてはこちらに記載しています。
このスタイルも市場の反応を見ながらにはなりますが不動産売却物件として一般公開した後は不動産会社の報告やアドバイスを取り入れていく必要が有ります。
時間的余裕が半年以下の場合
不動産売却を不動産会社の『不動産売却査定』と『不動産買取査定』のダブル査定を依頼し、不動産売却物件の仲介と不動産売却物件の買取との比較方法を頭の隅に置いてから『不動産売却査定』により提案する金額で一般に不動産売却物件として公開し、状況を見ながら不動産の買取も視野に入れつつ徐々に表示価格を下げていく。
この際の注意点は『いつ不動産を現金に換えたいのか』を、明確に不動産会社へ伝えておく必要が有ります。それにより不動産会社もアドバイスの内容が変わるからです。
時間的余裕が３か月以下の場合
不動産売却を不動産会社の『不動産売却査定』と『不動産買取査定』のダブル査定を依頼し、不動産売却物件の仲介と不動産売却物件の買取との比較方法を用いて、手数料の差分も考慮した表示価格で一般に不動産売却物件として公開し、売り主様の状況によっては直ぐに不動産会社へ不動産売却を買取で依頼した方が良いケースも有る為、自分の状況をストレートに不動産会社へ伝えましょう。
特に急ぐ必要が有る場合の注意点は『いつまでに不動産を現金に換えなければならないのか』を、まず、不動産会社に伝え可能なのか不可能なのか、又、どの様にすれば実現するのかを不動産会社と十分協議する必要が有ります。
長文お読みいただきありがとうございます。リンクにより読み飛ばしてこの項目だけ読まれた方はボリュームは有りますが是非一度ご一読頂き、少しでも高く不動産を高く売却するコツをつかんでいただければ幸いです。
（不動産の買い取り事例はこちら） （不動産の売却事例はこちら）
