もう無理！離婚！！
ちょっと待ってください。一番良いのは『元のさやに納まる』です。私も可能で有ればそれを希望します。
しかしながら、ネット上には書きにくい様々な当事者にしか分からない事が積み重なり、苦渋の決断として『離婚』を選択なされたのだと思います。
今回は、離婚時のトラブルで最も多い『お金（財産）』について、恐らく『個人が所有する財産で最高額』の『不動産』についての考え方を説明したいと思います。
離婚はしない方がパートナーにとっても自分にとっても良い事は誰でも分かっている事だと思います。
でも、もし何らかの事情で離婚を余儀なくされてしまったとしたら、離婚後も子供、パートナー、そして自分の生活も平穏に続けられる様に、一時的な感情に左右されることなく、先々も十分に考えて決めて行く必要があります。
まず、離婚する際にはお子様がいらっしゃるのであれば
①子供をどちらが引き取って育てるのか？その後の養育費等はどうするのか？
②今の住まいと新しい住まいはどうするのか？
③慰謝料等はどうするのか？
等々様々な解決しなければならない問題が山積みとなってきます。
問題を解決するにあたっては『弁護士』さん抜きでは到底考えられません。このページにたどり着かれたのであれば、ある程度お話が進んでいて『弁護士』さんの領域ではない財産分与の際に『不動産』がどの程度の価値があるのかの算出である『不動産売却査定』と今後の目途等でお困りなのではないでしょうか？
もし、まだ『弁護士』さんに相談していないのでしたら、弊社提携の離婚問題を得意とする弁護士をご紹介する事も可能です。
弊社ではご依頼者様のご期待に応えられる様に、案件によって弁護士、司法書士、土地家屋調査士、建築士等々各分野のスペシャリストによって『チームを組んで』問題解決にあたっております。
まずはご相談下さい。
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離婚に関するお住まいのあれこれ
それでは、弊社が得意とするお住まいに関するところをご説明致します。
もし、マイホームを住宅ローンでご購入なされていた場合、住宅ローンをどうするのか考えなければなりません。又、誰が住むのか、誰が所有するのか、住宅ローンの名義や支払いは誰になるのか等はご依頼者様と銀行等との契約内容によって様々であり、案件ごとに慎重に進めなければなりません。
まず、大切なのは感情的にならずに冷静にどの方法がパートナーと自分にとって一番良いのかを決める事です。
ただ、一番大きなお金が絡む問題であり、しっかりとした手順を踏み、夫婦で冷静に話し合って進めて行く事が求められます。
離婚の際お住まいに関して気を付けなければならい事
まず、お住まいに関して気を付けなければならない順に
①離婚の際に持ち家にお住まいで住宅ローンが残っている場合は持ち家と負債をどうするのか？
②離婚の際に持ち家にお住まいで住宅ローンは払い終わっているが持ち家をどうするのか？
③離婚の際にアパート等にお住まい。
と分けて考える必要が有ります。
①の離婚に際し、住宅ローンが残っている自宅の扱いについて、特に財産分与に焦点を当てて解説して行きたいと思います。
ではまず、１番解決しないとならない問題が多い①の「離婚の際に持ち家にお住まいで住宅ローンが残っている場合は持ち家と負債をどうするのか？」について手順を列記します。
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- 住宅ローンがどの程度残っているか？
①住宅ローンがどの程度残っているか？は、住宅ローンを組んでいる金融機関に問い合わせれば確認できます。とりあえず、問い合わせした日現在の残債額を把握しましょう。 - 住宅ローンの名義は誰で『債務をどの程度負っているのか？』
1.①で残債を確認するとともに、不動産の名義と住宅ローンの債務者は誰で負担割合はどうなっているのか？（登記簿謄本に共有持ち分の記載を確認しましょう）調べた結果預貯金額が上回っている等不動産の売却が必要でない方はこちら - 自宅不動産を売却するとすればどれくらいで売れるのか？
ここで重要になってくるのが、『不動産を売却するとどれ位で売れるのか？』と『お金はいつ入ってくるのか？』です。まずは弊社の無料査定にて『相場』をご確認下さい。メールフォーム、LINE、電話お問合せにて簡易査定をお勧め致します。（不動産を安全に高く売る秘訣はこちら）
売却『予定』の不動産の金額と次期次第でその後の④も⑤も絵に描いた餅であり時間がかかればかかる程こじれていき、うまくまとまらなくなっていきます。不動産を売却しなくともよい方はこちら - 自宅不動産の価格と住宅ローンとでどちらの金額が大きいのか？
不動産の売却査定の金額が住宅ローンより大きい『アンダーローン』（残債額＜売却金額）になるか、住宅ローンの残債額の方が大きい『オーバーローン』（残債額＞売却金額）になるかを確認します。加えて、登記費用や仲介手数料などの売却に伴う諸費用は、物件によって数百万円単位の金額になる場合があります。弊社では試算し適正に処置出来るようご依頼の弁護士や銀行等の借入先と直接、案件によっては弊社の弁護士を通じて『協議』を行い円満解決に向け全力で取り組みます。
- 住宅ローンがどの程度残っているか？
- ４．の結果から売却するかしないかを判断します。
・不動産を売却しなくてもよい方の今後の手続きは次の通りです。
預貯金等が有り、お住まいの不動産を売却しない場合は、誰が所有し、誰が居住するのか、誰が住宅ローンを負担するのかを決め無ければならず、財産の配分を不動産含めてどのようにするのか決める手続きが必要です。（財産分与の手続き）自宅不動産の所有権、住宅ローンの名義を変更する場合、おおまかに次の手続きを行います。
①自宅不動産の所有権移転登記手続き
②住宅ローン債務者変更手続き
③連帯保証人になっている場合の手続きこれらの手順はご相談の弁護士さんの指示に従って進めて行けば問題ないです。又、売却なさらない場合の注意点をここにまとめましたのでご参考ください。・思いの問題や金銭的な問題で不動産を売却する場合のコツ等はこちら。
②離婚の際に持ち家にお住まいで住宅ローンは払い終わっているが持ち家をどうするのか？
売却しなくても良い方も実は不動産の売却価格を知る必要があるのです。
- 売却しない場合
不動産の価格を査定し、査定価格に双方納得出来た場合は慰謝料等と総合的に判断し不足が有れば不足分を支払い、そのまま住み続ける事が可能ですが、実際問題として実売価格は買い手さんが現れて売買契約が成立しなければならず、不動産の買い取り価格を参考にする必要が有ります。 - 売却する場合
不動産を仲介で依頼する場合と不動産買取業者に買い取ってもらう方法が有ります。弊社では仲介も不動産買取もどちらでも出来ますのでご依頼者にとって有利なのです！詳しくは次の不動産を安全に高く売る秘訣にて詳しく記載します。
不動産を安全に高く売る秘訣
不動産を安全に高く売る秘訣は、様々なサイトでも紹介されており、正しいものもそうでないものも・・・また、ご依頼者様の状況によっては正しい内容も別の方では正しく無い事も多く、ご自身の状況に合わせて十分検討する必要が有るのです。
ホントに高く売れるの？
これについては、ご自宅やお勤め先の近くの不動産会社等、最も関わりの多い「不動産仲介会社」に調べてもらう方法を思いつくと思います。又、最近は「不動産売却査定」等の名目で売主様を募集するポータルサイトも多く存在しており、1社だけでなく4～5社程度の会社に依頼するのが一般的である旨の説明が多い様です。しかし、ここで重要な点は、「売りたい金額」ではなく「現実的に売れる金額」を教えてもらうことが重要です。その様なポータルサイトでは、売り主様を見込み客として確保する為に市場価格から著しく高く乖離した査定書を持っていき、『とりあえず物件を預かる』事を最優先としている会社も有る様です。
そこで、弊社ではご依頼者様はなるべく高く不動産を売却なさりたい事と存じますので、『可能性のある現実的な高値売却価格』から弊社の『不動産買取価格』までを査定させて頂き、不動産の売却情報として各種ポータルサイト等へ広告活動を行うとともに閲覧数や反響数などを確認しながらご依頼者様のご意向を伺いつつ戦略を案内したりしながら、高値売却のチャンスを伺うのです。
いつ売れるの？
離婚の円満解決にはスピードが１番重要なのかもしれません。売却予定の不動産が見込んでいた金額で売れず売れ残ってしまい、そうこうしているうちに第三者からのご意見が・・・そして、こじれてしまい、長引いてしまうなんて話も多くあり、まとまる話もまとまらなくなってしまっては本末転倒です。
弊社は不動産買取が出来る会社です。とにかく急がれるのであれば不動産買取査定をまず行い、仲介にて不動産売却査定も同時に無料にて行なっておりますので、費用の心配もなく、さらにスピーディに対応が可能なのです。
ここからが不動産を安全に高く売る秘訣です！
弊社は不動産買取が出来る会社です。先に述べました通り、弊社は同時進行で『いつ』『いくらで』不動産を買取『現金化』出来るのかを具体的に提示致しますので、ご依頼者様の時間的余裕によっては一旦不動産の売却情報として各種ポータルサイト等へ広告活動を行う等少しでも高く売るチャンスを逃さないのです。又、一般公開中に残念ながら買い手が見つからずに期限切れとなる前に弊社が買い取る事が可能なので不動産を安全に高く売る事が出来るのです。
それに加えて弊社では、独自の手法により（詳しくはこちら）により、高く買い取る事が出来るのです。
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不動産を売却せずに、どちらかが自宅に居住する時の注意点
男性を置いておくわけではないのですが、今回は、男性の方も女性目線でひも解いてみましょう。きっと、男性が読まれても『ああ、ここが問題になるんだな』と、円満解決へ向けてスムーズにイメージできるようになると思います。
女性の一人暮らし
妻が自宅に住む場合として、以下の4つのケースが想定されます。権利関係やお金の動きが複雑になりますので少しでもご不明の際はお問合せ下さい。
①不動産の所有権を妻の単独名義に変更して、住宅ローンの名義は夫のままにする場合
一見、不動産（自宅等）が妻の名義になり「夫が住宅ローンを払う」と、非常に妻に有利に見えますが、夫がローンを支払わなくなる事も考えなければなりません。また、不動産が売れずに長引いてアンダーローンに陥ってしまった場合、不動産を売却して残ったお金からローン残債額を差し引いた金額、つまり、『足りなかったお金』の半分を、妻から夫に支払う必要が生じる場合もあります。離婚の際の財産は、ほぼ均等に分配されますので、妻有利とは限らないのです。
②不動産の所有権と住宅ローンの名義を夫のままにする場合
これは、妻が不動産売却に伴う金銭的な負担が無いように見え、住み続けることができる為、さらに有利に見えますが、同じく夫が滞納するリスクや不動産が妻の所有ではない事に起因する様々なトラブルが懸念されます。対策としては、ご相談の弁護士により公正証書等の公文書を作成する等、一定のリスク回避策を講じておく必要があります。
③不動産の所有権と住宅ローンの名義を妻に変更する場合
この場合は、①と同様にアンダーローン時の『足りなかったお金』の半分を支払わなければならない可能性があります。また、ローンの全額を返済していく為負担が大きくなる事が思慮されます。そうすると、返済の一部を夫が支払う等の協議が必要となり、しかも、ことも考えなければなりません。そして重要な事ですが見落としがちなのが、該当不動産を購入した際の住宅ローン借り入れ時は、夫の収入や資産（お勤め先）も含めて借り入れ出来たローンですので、妻がその時と同等以上か、別途保証人を立てる等の措置を講じて銀行等の金融機関と協議しなければならず、改めて住宅ローンの審査を行う必要が有り、その結果承認が得られない事あり、場合によってはこのケースを選択できない可能性もあります。
④ 妻が家賃を払って住み続ける、自宅不動産の所有権と住宅ローンの名義は夫のままにしておくケース
これは、子供の転校を回避することができ、妻の仕事やコミュニティ環境も維持できます。また、夫が支払いを滞納した際に第三者へと所有権が移転した場合でも第三者が家賃収入を得られる『オーナーチェンジ』で有る為住み続けることは可能になります。しかしながら、ご近所様等コミュニティによっては悪い噂等により住みにくくなる等のリスクも考慮しておく必要が有ります。
不動産を売却する場合
オーバーローンかアンダーローンかでお金の動きが大きく異なります。それぞれ見てみましょう。
オーバーローンの場合
不動産を売却される際に、不動産を売却してローンを完済できない場合、通常の売却方法では非常に困難です。この場合は、金融機関などの債権者と交渉し、売却金額でローンの抵当権を抹消してもらう『任意売却』での手続きが必要となり、案件によっては弊社提携の弁護士を通じてお借り入れの銀行等の金融機関と別途返済方法等を『協議』して進めていきます。弊社が得意とする所でもありますので詳しくはこちらのページをご参照ください。
アンダーローンの場合
不動産を売却される際に住宅ローン等を完済できる場合、残ったお金をご依頼の弁護士、弊社又は弊社提携の弁護士、相手方弁護士とで『離婚協議』を行い配分を『協議』します。あとは、その通りに財産分け（離婚調停による財産分与）します。離婚調停でもまとまらない場合は、離婚裁判で争うことになります。
離婚はスピード解決が大事！
ここでも重要になってくるのが、不動産を少しでも高く早く安全に売る事なのです。
如何でしたでしょうか？離婚を円満にスピーディに解決する為には、不動産を少しでも高く売る事が重要で有り、又『期日』までに『確実』な『不動産を売却した時の金額』を『先に知っておく』必要が有り、不動産の買い取りが出来る会社がご依頼者様にとって有利で有る事がご理解頂けたと思います。
弊社が、まず本ページ初頭で『弁護士』さんに依頼をおススメし、未だの場合弊社提携の『弁護士』をご紹介するのかは本文をご一読頂けた方であれば、離婚の際は非常に専門的な知識が必要になる為、話し合いだけでは解決しにくい問題であり、その時は良くても後でトラブルに発展するケースも専門知識が無ければ分からないことも多く、又話し合いをどう進めてよいかも分かりにくく結論が出ず、調停でもまとまらない事が多い事をご理解頂けたと思います。
最後に、お子様がいらっしゃる場合は特に『元の鞘』に納まる事が可能なのであれば、私も切に願います。
それでも、どうしても解決方法が離婚しかなく、円満に離婚として解決出来ます様全力でサポートさせて頂きますのでまずは勇気を出してご相談下さい。
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